전세보증금 안 돌려줄 때 세입자가 꼭 알아야 할 대응 방법

전세계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하고 계신가요? 이런 상황은 생각보다 자주 발생하지만, 당황하거나 성급하게 대응하기보다는 법적 절차를 정확히 따르는 것이 중요합니다. 지금부터 전세보증금 반환이 지연될 때 세입자가 취할 수 있는 주요 대응 방법들을 정리해드립니다.

1. 절대 먼저 이사하지 마세요

전세 보증금을 돌려받기 전에는 절대 집을 먼저 비워서는 안 됩니다.
거주 중인 상태에서만 '대항력'과 '우선변제권'이 유지되기 때문입니다.
이사 후 열쇠를 반납하면 보증금 회수에서 법적으로 불리해질 수 있습니다.

2. 계약 만료 전 내용증명 발송

계약 만료 2~3개월 전에 집주인에게 이사 의사를 통보하는 내용증명을 보내야 합니다.
향후 법적 대응 시 이 문서는 중요한 증거가 됩니다.
우체국의 내용증명 서비스를 이용하거나, 온라인으로도 작성 가능합니다.

3. 부득이하게 이사해야 할 경우: 임차권등기명령 신청

이사를 해야 하는 상황이라면 ‘임차권등기명령’을 통해 권리를 유지할 수 있습니다.
신청 비용은 약 10만~20만 원 수준이며, 법원 방문 또는 대법원 전자소송 시스템을 통해 신청 가능합니다.
등기 완료 시에도 대항력과 우선변제권은 유효하며, 이사도 가능합니다.

 

 

 

 

4. 지급명령 신청 절차

임차권등기에도 보증금 반환이 이루어지지 않을 경우 '지급명령'을 신청할 수 있습니다.
2만 원 이내의 비용으로 법원에 간단히 접수 가능하며, 확정 시 강제집행도 가능합니다.
지급명령 확정 시 연 12%의 지연이자 청구도 가능하므로 효과적인 압박 수단이 됩니다.

5. 최종 수단: 강제집행 및 경매 절차

지급명령이나 소송 판결 이후에도 보증금 반환이 이루어지지 않는다면,
부동산에 대한 강제집행 또는 경매 절차로 넘어갈 수 있습니다.
이 경우는 법률 전문가의 조력이 필요하므로, 대한법률구조공단 등 무료 법률상담도 활용해보세요.

6. 보증보험 청구도 가능

전세보증금 반환보증보험에 가입되어 있다면 보증기관을 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.
HUG(주택도시보증공사) 및 SGI서울보증 홈페이지에서 직접 확인하고 청구 가능합니다.
개인 상황에 따라 가입 요건과 보장 범위가 달라지므로, 사전 확인이 필수입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

한눈에 보기 요약

단계	내용	비용
① 내용증명	이사 의사 서면 통보 (계약 만료 2~3개월 전)	2천~3천 원
② 임차권등기명령	이사 후 권리 유지, 대항력 확보	10~20만 원
③ 지급명령	법원 명령으로 반환 요청, 확정 시 강제집행 가능	약 2만 원
④ 소송 및 강제집행	법원 판결문을 통한 경매 또는 강제집행 절차	개인차 있음
⑤ 보증보험 청구	보증기관 통해 회수 (가입자 대상)	가입 시 조건별 상이

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 임차권등기 후 바로 이사해도 괜찮나요?
네. 등기 완료 후에는 법적인 권리를 유지하면서 이사할 수 있습니다.

Q2. 내용증명은 꼭 우편으로만 보내야 하나요?
우체국 또는 전자내용증명 시스템 모두 가능합니다. 가급적 서면 증거가 남는 방식 권장됩니다.

Q3. 지급명령은 변호사 없이도 신청할 수 있나요?
네. 간단한 서류만 준비하면 누구나 신청 가능합니다. 전자소송 시스템 활용도 가능.

Q4. 보증보험은 무조건 보장되나요?
개인별 조건 및 보증 한도에 따라 다르므로, 반드시 사전 확인이 필요합니다.

Q5. 강제집행 비용은 얼마나 들까요?
경매 및 집행 절차에 따라 비용은 천차만별이며, 전문가 상담이 필요할 수 있습니다.