전세 만기 전 집주인이 퇴거 요청하면? 세입자의 선택과 대응법

“전세 만기 전에 집주인이 집을 팔겠다고 하며 나가달라는데, 반드시 응해야 하나요?”
비슷한 상황을 겪는 세입자라면 지금 이 글이 실질적인 대응 가이드가 될 수 있습니다.
부동산 시장에서 흔히 발생하는 이 문제, 세입자도 법적 권리를 알고 준비하면 피해를 최소화할 수 있습니다.

전세 중 집이 팔려도 계약은 유지됩니다

전세계약이 살아있는 상태에서도 집주인은 집을 매도할 수 있습니다. 하지만 중요한 건, 집이 팔린다고 해서 전세계약이 자동 종료되지는 않는다는 점입니다.
새로운 소유자는 기존 전세계약을 그대로 승계하게 되며, 임차인의 거주 권리와 보증금 반환 의무 또한 승계됩니다. 세입자는 계약 만기까지 거주할 권리가 있습니다.

퇴거 요청, 언제 정당할까?

집주인이 만기 전 퇴거를 요청하더라도 세입자가 동의하지 않는다면 강제할 수 없습니다.
다만, 양측이 합의 하에 조기 퇴거가 결정될 경우 반드시 서면으로 보증금 반환 조건, 이사비 보전 여부, 중개수수료 분담 등을 명시해야 합니다.

보증금 반환, 누가 언제 해줘야 하나?

전세 만기 시점에 보증금 반환 책임이 있는 사람은 ‘당시 소유자’입니다. 보통 매수인이 그 책임을 승계하지만, 매매 계약서에 따라 구체적인 주체와 반환일이 달라질 수 있으므로 문서 확인이 필수입니다.
“보증금은 매수자가 줄 겁니다”라는 말만 믿지 말고, 반환일과 금액을 명확히 기재한 문서를 받아두어야 합니다.

📌 상황별 임차인 대응 요약

상황	임차인 대응 전략	주의사항
집주인 매도 통보	계약 기간 보장 원칙 고수	보증금 반환 문서화 필요
매수인이 실거주 목적	합의 퇴거 협상 가능	조건 명시된 합의서 필수
조기 퇴거 요청	이사비·중개비 협상	서면 약속 없이는 위험
보증금 반환 불확실	전세보증보험 활용	가입 조건·기한 확인 필요

 

 

 

 

문자, 카톡도 법적 효력 있습니다

실제로 분쟁이 발생했을 때, 말로만 주고받은 약속은 입증이 어렵습니다. 반면 문자, 카카오톡, 이메일 등은 모두 법적으로 "간접 증거" 또는 "의사 표시 증거"로 인정받을 수 있습니다.
예를 들어, “○월 ○일까지 보증금 반환 예정입니다”라는 문자나 “이사 일정 협의 완료” 등의 대화 내용은 향후 분쟁 시 중요한 증거가 됩니다.
내용증명이 가장 확실하지만, 초기에는 문자/카톡으로도 조건을 남기고, 추후 서면 합의로 전환하는 것이 좋습니다.

전세보증보험 가입 가능성 확인은 필수

매도 이슈가 발생하면 보증보험 가입 여부가 임차인의 안전망이 됩니다.
대표 상품으로는 HUG(주택도시보증공사), HF(주택금융공사), SGI서울보증 등의 전세보증보험이 있으며, 보증금 금액·주택 유형·선순위 대출 여부에 따라 가입 가능 여부가 달라질 수 있습니다.

 

 

 

 

합의서 작성 시 꼭 포함해야 할 항목

- 퇴거일 및 반환일자 명시
- 반환 금액, 입금 계좌
- 중개비/이사비 분담 여부
- 집 상태 확인 및 원상복구 조건
- 미이행 시 책임 조항
- 가능하면 지연 손해배상 조항 포함

※ 구두 약속은 분쟁 시 효력 입증이 어렵기 때문에, 반드시 서면이나 메시지 등 형태로 기록을 남기는 것이 핵심입니다.

Q&A

Q1. 전세 중 집이 팔리면 무조건 나가야 하나요?
A1. 아닙니다. 세입자의 계약기간은 법적으로 보호되며, 매매로 인한 자동 해지는 불가능합니다.

Q2. 문자나 카톡으로 주고받은 기록도 효력이 있나요?
A2. 네. 법원에서도 정황증거로 채택되는 경우가 많습니다. 단, 내용증명까지 병행하면 더 강력한 보호가 됩니다.

Q3. 보증금 반환이 불안한 경우 가장 먼저 해야 할 일은?
A3. 보증보험 가입 가능 여부 확인 및 임차권등기명령 등 안전장치 확보가 우선입니다.

Q4. 합의서 없이 나갔다가 보증금을 못 받으면 어떻게 하나요?
A4. 소송이나 내용증명 절차를 거쳐야 하는데, 시간과 비용이 더 들어갑니다. 문서화가 중요합니다.